Коротко:
- Минстрой запретил застройщикам продавать жилые и нежилые помещения, пока не завершен «нулевой цикл» — фундамент и все подземные работы.
- Под запрет попали также договоры долевого участия, предварительные договоры и реклама таких объектов.
- Номер приказа, дата вступления в силу и размер санкций в сообщениях министерства не названы.
Купить квартиру «на котловане» в Кыргызстане больше нельзя: министр строительства, архитектуры и ЖКХ Нурдан Орунтаев подписал приказ, который запрещает застройщикам брать деньги покупателей до завершения нулевого цикла. Для тех, кто копит на жилье в Бишкеке, это меняет и момент входа в сделку, и набор рисков.
О приказе министерство сообщило 4 ноября, подробности приводят 24.kg и Economist.kg.
Что именно запрещено застройщикам?
До окончания нулевого цикла компания не вправе:
- продавать квартиры, офисы и другие помещения в строящемся доме;
- заключать договоры долевого участия, предварительные договоры и любые другие гражданско-правовые сделки, по которым она получает деньги граждан или организаций на стройку;
- размещать рекламу объекта.
Последний пункт важен не меньше первых двух. Реклама «старта продаж» с плакатами на заборе котлована и объявлениями в соцсетях теперь сама по себе нарушение. Следить за этим поручено Департаменту государственного архитектурно-строительного контроля: он должен выявлять раннюю рекламу, продажи и сбор денег и принимать меры в рамках своих полномочий.
Что такое «нулевой цикл» и почему граница проведена здесь?
В формулировке министерства нулевой цикл — это устройство фундамента и полное завершение подземных работ. Проще говоря, пока у дома нет готового фундамента и подземных этажей (паркинга, подвала, коммуникаций), застройщик продавать в нем ничего не может.
Для покупателя это самый рискованный этап: деньги уже внесены, а гарантий, что дом поднимется над землей, еще нет — проблемы с участком, разрешениями или финансированием обычно всплывают именно в начале стройки. Министерство объясняет приказ защитой средств и прав покупателей и снижением риска вложений в объекты, которые не дошли до существенной стадии готовности.
Как меняется покупка квартиры в новостройке
| Стадия стройки | Продажа и договоры | Реклама |
|---|---|---|
| Котлован, фундамент, подземные работы | Запрещены, включая предварительные договоры и «брони» с оплатой | Запрещена |
| Нулевой цикл завершен | Ограничение по приказу снимается | Ограничение по приказу снимается |
Для покупателя это означает, что первые предложения по новым домам появятся позже — когда над землей уже будет видна готовая основа здания. Застройщикам, которые строили «на деньги дольщиков» с первого дня, вероятно, придется искать собственные или заемные средства на старт.
Почему власти взялись за это сейчас?
Приказ появился на фоне проверок проблемных объектов. По данным Economist.kg, Орунтаев посетил шесть недостроенных жилых комплексов, самый старый из них строится с 2013 года. Среди примеров:
- дом на 200 квартир на улице Куйручук в Кок-Жаре, который возводят с 2022 года, — его предложили передать под управление министерства с привлечением нового инвестора;
- недострой на Жибек-Жолу, 295/297 в Бишкеке, начатый в 2018 году: около 100 дольщиков хотят достроить дом сами, министерство обещает помочь с документами.
В Минстрое также заявили, что в компании, годами не достраивающие дома в Бишкеке и пригородах, будет вводиться внешнее управление, а материалы на учредителей и руководителей направят в правоохранительные органы. Параллельно инспекторы проверили девять строящихся объектов в столице — в том числе 18- и 19-этажные дома на улице 7 Апреля, многофункциональный комплекс между улицами Байтик Баатыра и Баха, жилые комплексы на улицах Аалы Токомбаева, Юдахина, Жукеева-Пудовкина и в селе Орто-Сай. Руководителей компаний ознакомили с новыми правилами.
Для жителей Бишкека
- Если вам предлагают подписать договор, «забронировать» квартиру с предоплатой или внести взнос в доме, где еще идет котлован, — это противоречит приказу. О таких случаях можно сообщить в Минстрой.
- Перед любой сделкой в новостройке проверьте разрешение на строительство, документы на землю и самого застройщика — пошагово это разобрано в материале как проверить квартиру перед покупкой в Бишкеке.
- Оцените стадию своими глазами: готов ли фундамент и подземная часть здания. Фотографии и даты визитов лучше сохранить.
- Если договор уже подписан раньше, храните все платежные документы. Как приказ применяется к ранее заключенным сделкам, министерство не уточнило — за разъяснением обращайтесь в Минстрой или к юристу.
Чего пока не знаем
В опубликованных сообщениях нет номера и даты вступления приказа в силу, нет и конкретных штрафов — говорится лишь о «мерах, предусмотренных законодательством». Не ясно также, как будут поступать с объектами, где продажи на котловане уже открыты. Эти детали должны появиться в тексте самого приказа.
Фото: жилая застройка Бишкека, архивное фото. Ninara / Wikimedia Commons, CC BY 2.0, commons.wikimedia.org.